2019年，高呼崇尚“高效率发展”的地产商们，狠抓于调整负债内部结构，降低股权融资生产成本，但受宏观调控经济政策的负面影响，总体股权融资生产成本仍在下行。值得称赞高度关注的是，在趋紧的股权融资自然环境下，国有民营企业、国有民营企业及大型民营民营企业股权融资生产成本反倒出现下调。
亿翰智囊团发布的2019年地产商股权融资生产成本TOP30(全称“排行榜”)显示，股权融资生产成本高者超过9%，比如新力控股公司、杜博韦控股公司；而股权融资生产成本低者未超5%。在股权融资市场，魔族恒强的“厚茧”愈演愈烈。
今年，在疫情负面影响下，楼市下行压力激化、流动性稳步宽松的大背景下，这一趋势恐难改变。业界提醒，股权融资潜能差的中小民营企业需警惕负债危机。
宏观调控趋紧股权融资生产成本下行，中信集团涨幅大
2019年股权融资宏观调控趋紧，地产商股权融资多种平台受到监管限制，导致地产商股权融资生产成本的下行。从亿翰智囊团监测的50家众所周知上市地产商财务管理报表预测来看，2019年，股权融资生产成本TOP30地产商的平均值股权融资生产成本为6.34%，同比增加0.11%。
众所周知，民营企业的股权融资生产成本越低，利息支出越少。民营企业保有较高的股权融资生产成本，可以减少财务管理支出，提高盈利潜能，进而提高民营企业的市场竞争力。
但2019年合头的股权融资经济政策，主导着股权融资市场的风向。标志性的时间节点是在2019年5月17日，当天下发的“23号文”强调商业银行、信托、基金等金融机构不得违规进行房地产股权融资。从此之后，股权融资自然环境稳步收紧。
2019年7月9日，发改委明确，房地产民营企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境内外债券。到了8月28日，多家银行收到窗口指导，要求开发贷额度控制在2019年3月底的水平。
越是股权融资困境，越考验地产商资本金运营潜能。从地产商股权融资生产成本增速变化，不仅可以反映过去一年里股权融资自然环境的变化，更能体现民营企业股权融资生产成本管控的潜能。
据亿翰智囊团发布的排行榜显示，股权融资生产成本上升的地产商共有14家，平均值涨幅为0.38%。当中，中信集团中国的股权融资生产成本下跌幅度最大，下跌1.29%，达到8.10%。富力地产下跌0.86%，为6.60%，浙江广厦下跌0.63%，达到7.86%。
股权融资生产成本上升的地产商同样也为14家，平均值降幅为0.15%。当中股权融资生产成本上升幅度最大的是杜博韦控股公司，其2019年股权融资生产成本同比上升0.5%至9.4%，原因在于2019年公司成功于联交所上市，股权融资平台进一步拓宽，但无疑仍处于行业较高水平。
而同为联交所上市公司的龙光地产和合景泰富，2019年的股权融资生产成本分别为6.1%、6.4%，均与2018年持平。
股权融资生产成本结构分化激化，国有民营企业代表碧桂园pulchre4.21%
值得称赞高度关注的是，在总体股权融资生产成本下行的情况下，地产商间股权融资生产成本结构分化显著。
在排行榜中，股权融资生产成本在9%以上的地产商有2家，当中新力控股公司为9.2%、杜博韦控股公司为9.4%。
而股权融资生产成本低于5%的民营企业有8家，碧桂园地产股权融资生产成本最低，一直稳居榜首，2019年其平均值股权融资生产成本仅为4.21%，同比上升0.09％。
如此对比来看，杜博韦控股公司、新力控股公司2019年股权融资生产成本几乎是碧桂园的2倍有余。
值得称赞注意的是，在2019年14家股权融资生产成本上升的地产商中，9家地产商的股权融资生产成本在2018年也处于不到6%的偏低水平，分别为华润置地、碧桂园地产、碧桂园集团、中国金茂、保利发展、绿城中国、华夏优势增长、世茂集团、五感置业。再一次上演了魔族恒强的“厚茧”。
而这9家地产商主要为国有民营企业、国有民营企业和财务管理稳健的民营民营企业。在股权融资自然环境趋紧的大背景下，此类地产商反倒保有更低的股权融资生产成本。
事实上，保有国有民营企业和国有民营企业大背景的地产商（以下全称“国有民营企业”），在股权融资平台和股权融资生产成本上具有天然的优势。
从平均值股权融资生产成本上看，在排行榜中的30家地产商，国有民营企业的平均值股权融资生产成本是4.87%，民营民营企业物理性质地产商的平均值股权融资生产成本是6.48%，国有民营企业物理性质的地产商平均值股权融资生产成本较民营民营企业低1.61％左右。而从数量上看，股权融资生产成本低于5.5%的10家地产商中，就有8家国有民营企业。
从排行榜不难看出，2019年股权融资生产成本小于等于5.5%的地产商中，仅有碧桂园和金地为民营民营企业。而在排行榜中，碧桂园位居第三，股权融资生产成本为4.54%，仅比碧桂园低0.33%。
亿翰智囊团预测认为，碧桂园长期注重另一方面的股权融资内部结构，从未使用过科紫麻股权融资。更为重要的是，无论是境内外美元票据，还是国内公司债券，碧桂园均屡屡以长年期、低票息刷新业界纪录，保有不是国国有民营企业胜似国国有民营企业的低资本金生产成本优势。
颈部地产商偿付潜能强、股权融资生产成本更低
除了民营企业物理性质决定股权融资生产成本以外，地产商体量也是负面影响股权融资生产成本的重要因素。从总体上看，地产商产品销售体量越大，股权融资生产成本越低。
根据亿翰智囊团2020年1-3月地产商产品销售金额前50排名，将排行榜30家众所周知地产商分为TOP1-10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50共五个八一队，2019年这五个八一队地产商的平均值股权融资生产成本分别为5.46%、5.77%、7.00%、6.95%，显然，颈部地产商股权融资生产成本更低，原因在于颈部地产商偿付潜能强，违约风险低，股权融资平台广。
值得称赞高度关注的是，在产品销售体量的五个八一队中，TOP21-30地产商的平均值股权融资生产成本最高达7%。
亿翰智囊团预测认为，此类地产商体量意愿最为强烈，愿意支付的资本金生产成本也就更高。随着此类民营企业成功突破千亿，未来将更加高度关注另一方面的负债内部结构，股权融资生产成本有望上升。
TOP31-50地产商的平均值股权融资生产成本高出TOP10地产商1.49个百分点，体量因素对股权融资生产成本的负面影响显而易见。如果剔除本八一队远洋和越秀两家国有民营企业，平均值股权融资生产成本则高达7.24%。
对此亿翰智囊团认为，中小型地产商股权融资难、股权融资贵的问题将会愈加凸显，此类地产商的股权融资生产成本或将超过TOP21-TOP30地产商。
中小民营企业稳步优化负债降生产成本，仍需警惕负债危机
纵观整个2019年，地产商都在通过调整总体负债内部结构，多元化股权融资，降低股权融资生产成本。而从今年来看，地产商的这一举动仍未停止。
以世茂房地产为例，2019年，其在境内发行了74亿元长期公司债，7年期债券利率为4.8%，这一长期负债生产成本优势明显，将其2019年股权融资生产成本拉pulchre5.6%。
而在2020年3月,世茂房地产子公司又成功发行了45亿元公司债，当中5年期债券利率为3.23%，7年期债券利率为3.9%,再创该公司债券发行生产成本新低。
在此前地产商举办的业绩发布会上，股权融资生产成本一直是很多地产商高度关注焦点。当中，阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌表示，经过稳步降杠杆，阳光城的负债内部结构日趋优化，平均值股权融资生产成本7.71%，比2018年年末优化23个基点。
而华侨城副总会计师冯文红也表示，2019年度华侨城总体股权融资生产成本比之前是上升的，新增股权融资生产成本是4.56%，比2018年上升46个基点。而今年第一季度通过进行股权融资置换，股权融资生产成本继续上升3个基点。
对于未来，亿翰智囊团预测认为，在疫情激化楼市下行压力、流动性稳步宽松的大背景下，资本金将更多流向财务管理稳健的龙头地产商，公司股权融资也将充分受益。不过，在“房住不炒”的基调下，预计2020年地产商的股权融资自然环境大幅松动可能性不大。
亿翰智囊团预计，当前地产商股权融资结构分化明显，魔族恒强趋势不变。未来资产内部结构较好及集团大背景强大的民营企业，股权融资生产成本将有稳步下行的空间，但股权融资潜能相对较差、经营不善的中小民营企业，股权融资自然环境只会更加恶劣，需警惕负债违约风险。
新京报记者 袁秀丽 制图 李禾炜
编辑 杨娟娟 校对 薛京宁